RE/MAX Côte d’Ivoire ouvre son « Rendé Vōō » : la diaspora face à l’équation foncière
Panel exclusif — Jeudi 9 juillet, 9h30 — Cocody Vallon, Abidjan
L’événement : un panel exclusif à Cocody le 9 juillet.
L’enseigne y présentera notamment sa vision du marché ivoirien et ses ambitions pour structurer davantage un secteur encore largement informel.
Informations pratiques
Lieu : Cocody Vallon — Immeuble Djeria Zeppé, Abidjan
Date : Jeudi 9 juillet — 9h30
Téléphone : +225 07 58 72 58 21
Email : ambassade1@remax.ci
Web : remax.ci
Cette rencontre s’inscrit dans une actualité précise : RE/MAX LLC, filiale de RE/MAX Holdings (NYSE : RMAX), a officialisé la vente de ses droits de master franchise pour la Côte d’Ivoire fin février 2025, une arrivée annoncée publiquement en mai 2025 aux côtés de l’ouverture d’un bureau à Bahreïn.
La région ivoirienne est pilotée par un trio d’entrepreneurs locaux Constant Tanflotien, Aboubacar Coulibaly et Tibo Guigma-Premillieu, mandatés pour structurer le réseau, recruter des agents et nouer des partenariats avec banques, promoteurs et pouvoirs publics.
- Présence mondiale : plus de 110 pays et territoires
- Réseau : environ 145 000 agents affiliés
- Agences : près de 9 000 agences à travers le monde
Pourquoi la diaspora est un moteur, et une cible, du marché immobilier ivoirien?
Le marché immobilier abidjanais affiche des taux de rendement locatif souvent supérieurs à 10 %, portés par une urbanisation rapide et une population majoritairement locataire dans la capitale économique, environ 78 % des ménages à Abidjan, selon les données citées par les professionnels du secteur.
Ce contexte, combiné à l’attachement patrimonial d’une diaspora nombreuse en France, en Amérique du Nord et ailleurs en Europe, explique pourquoi l’investissement à distance occupe une place croissante dans les stratégies commerciales des agences et des promoteurs locaux.
- Documents fonciers douteux
- Double vente d’une même parcelle
- Promoteurs défaillants
- Méconnaissance des obligations fiscales locales
Mais investir sans être physiquement présent expose à des risques spécifiques. Voici, point par point, ce qu’il faut vérifier, avec les sources officielles correspondantes.
1. Le titre foncier : ACD, Titre Foncier et la nouvelle ADU.
En Côte d’Ivoire, la terre appartient historiquement à l’État, mais les communautés villageoises disposent de droits coutumiers reconnus sur les parcelles qu’elles occupent. Deux régimes coexistent.
En zone urbaine
Le document qui confère la pleine propriété est l’Arrêté de Concession Définitive (ACD), délivré par le ministère en charge de la Construction sur les terrains issus de lotissements approuvés, selon les informations publiées par le portail officiel Service Public de Côte d’Ivoire.
L’ACD, une fois publié au livre foncier, ouvre la voie à l’obtention du Titre Foncier, document à caractère définitif, irrévocable et inattaquable.
En amont : la réforme de l’ADU
L’ancienne « attestation villageoise » — document coutumier délivré par un chef de village, dépourvu à lui seul de valeur juridique définitive — a été remplacée depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 par l’Attestation de Droit d’Usage Coutumier (ADU), instituée par le décret n° 2021-784 du 8 décembre 2021.
Cette réforme, présentée par le gouvernement ivoirien comme un outil de sécurisation foncière, impose une triple signature (chef de village, président du comité villageois de gestion foncière rurale, lotisseur) et un enregistrement dans le Système d’Information et de Gestion Foncière et Urbaine (SIGFU), avec un identifiant unique vérifiable en ligne.
⚠️ Le réflexe à retenir
Ne jamais se contenter d’une attestation villageoise ou d’une ADU comme preuve définitive de propriété : ces documents ne protègent pas contre les doubles ventes. Seuls l’ACD, puis le Titre Foncier, offrent une sécurité juridique pleine (délai moyen ACD → Titre Foncier : 6 à 12 mois).
Exiger les références cadastrales, vérifier l’authenticité au Guichet Unique du Foncier (Tour D, Le Plateau, Abidjan) et faire borner le terrain par un géomètre agréé.
2. Le rôle central (et obligatoire) du notaire.
Pour tout achat immobilier en Côte d’Ivoire, le recours à un notaire est obligatoire.
C’est lui qui authentifie l’acte de vente, vérifie la régularité des titres, procède à l’enregistrement du bien auprès de la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH), et délivre in fine le Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF), lequel ne peut d’ailleurs être délivré que sur la base d’un Titre Foncier déjà existant, et non d’un simple ACD non encore publié.
Pour un acheteur résidant à l’étranger, la voie recommandée est la procuration notariée : elle permet de mandater le notaire ou une personne de confiance pour signer et faire enregistrer l’acte en son absence, avec une valeur juridique pleine et reconnue par l’administration.
Une procuration sous seing privé simple ou un mandat familial informel, en revanche, exposent à des risques juridiques en cas de contestation.
La composition réelle des « frais de notaire ».
- Droits d’enregistrement, reversés à l’État : généralement entre 4 % et 7 % du prix du bien.
- Émoluments du notaire, fixés par un barème réglementaire : environ 1 % à 1,5 % du prix.
- Frais de formalités et débours (extraits topographiques, certificat de localisation, immatriculations) : variables selon la complexité du dossier.
Au total, il est prudent de budgéter entre 10 % et 15 % du prix d’achat en frais annexes.
Le délai légal pour enregistrer une mutation foncière est d’un mois à compter de la signature de l’acte notarié ; au-delà, des pénalités de retard s’appliquent.
3. La fiscalité applicable aux non-résidents.
Contrairement à une idée reçue, résider à l’étranger n’exonère pas de la fiscalité immobilière ivoirienne.
La Direction Générale des Impôts (DGI) considère tout propriétaire d’un bien situé en Côte d’Ivoire comme redevable, qu’il vive à Abidjan ou à Paris.
L’impôt foncier
Il frappe chaque année les propriétés bâties et non bâties.
Depuis la réforme fiscale 2024-2025, sa base de calcul n’est plus la seule valeur locative mais la valeur marchande du bien au 1ᵉ janvier.
Selon les taux publiés par le portail Service Public de Côte d’Ivoire :
- 9 % de la valeur locative pour les immeubles bâtis productifs de revenus détenus par des particuliers (11 % pour les personnes morales)
- 0,5 % pour les propriétés bâties non productives de revenus (résidence principale non louée)
- 1 % pour les terrains urbains nus, avec une exonération de deux ans après acquisition
La taxe sur la plus-value immobilière
Elle est fixée à un taux uniforme de 3 %, quels que soient le type de bien et la durée de détention, selon l’annexe fiscale 2026 de la Direction Générale du Budget et des Finances.
💡 Mesure incitative diaspora — Annexe fiscale 2026
Un crédit d’impôt de 5 %, imputable sur cinq ans, pour l’acquisition ou la construction d’un premier logement d’une valeur inférieure ou égale à 40 millions FCFA.
Disposition à faire vérifier au cas par cas auprès de la DGI ou d’un notaire au moment de l’acquisition : les conditions d’application précises ne sont pas encore stabilisées dans la pratique administrative.
Concernant les revenus locatifs, la Côte d’Ivoire conserve le droit d’imposition sur les loyers perçus, y compris lorsque le propriétaire réside à l’étranger.
Cas spécifiques selon la résidence
Pour la diaspora française : La convention fiscale franco-ivoirienne du 6 avril 1966 (modifiée en 1985 et 1993) attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État de situation du bien, avec un mécanisme de crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition.
Pour les citoyens ou résidents permanents des États-Unis : Imposés sur leurs revenus mondiaux en l’absence de convention fiscale bilatérale entre Washington et Abidjan ; le crédit d’impôt étranger (Foreign Tax Credit, formulaire 1116) reste alors le mécanisme de référence, et la détention via une société ivoirienne peut déclencher des obligations déclaratives spécifiques (formulaire 5471).
4. La VEFA : acheter « sur plan » en toute sécurité.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA): l’achat d’un logement avant ou pendant sa construction, est un mode d’acquisition très prisé de la diaspora, notamment pour l’accès à des programmes immobiliers neufs.
Le cadre juridique ivoirien de la VEFA est fixé par le Code de la Construction et de l’Habitat, qui définit notamment le contrat de réservation, engagement du promoteur à réserver un logement à un futur acquéreur dans un programme à construire, et encadre les obligations du vendeur.
Le texte ivoirien impose des garde-fous précis avant toute signature d’un contrat de VEFA : le promoteur doit notamment justifier de l’achèvement des fondations, du paiement intégral des droits sur le sol portant la construction, de la régularité de sa situation fiscale pour le dernier exercice clos, et de la constitution d’une garantie de bon achèvement de l’immeuble.
⚠️ Trois points de vigilance pour un achat en VEFA
- L’existence effective d’une garantie financière d’achèvement (GFA) — une caution bancaire couvrant la défaillance éventuelle du promoteur.
- La conformité du permis de construire et du foncier support du programme.
- Un échéancier de paiement indexé sur l’avancement réel des travaux, et non sur un simple calendrier théorique.
Le recours à un notaire pour l’acte authentique de vente reste, là aussi, la norme.
5. Gérer un bien locatif depuis l’étranger : les options concrètes.
Une fois le bien acquis, se pose la question de sa gestion à distance, recherche de locataires, encaissement des loyers, entretien, déclarations fiscales. Trois options coexistent sur le marché ivoirien.
Option 1 : La gestion déléguée à une agence agréée
Elle inclut la recherche de locataires, la rédaction du bail, l’état des lieux, l’encaissement et le reversement des loyers (virement bancaire, mobile money), ainsi qu’un reporting périodique.
Coût : Les frais de gestion locative sont plafonnés à 8 % hors taxes du loyer encaissé selon le décret en vigueur cité par les professionnels du secteur.
Option 2 : La procuration notariée
À un tiers de confiance ou à un notaire, pour les actes de gestion courante (déclarations fiscales, paiement de l’impôt foncier via la plateforme e-Impôts).
⚠️ Option 3 : Le mandat familial informel (DÉCONSEILLÉ)
Présenté par plusieurs praticiens du secteur comme la solution la plus risquée, faute de valeur juridique opposable en cas de litige ou de mauvaise gestion.
Sur le plan fiscal, la DGI exige la déclaration des loyers perçus quel que soit le lieu de résidence du bailleur, et les notaires demandent désormais systématiquement un quitus fiscal avant toute revente, un point que de nombreux membres de la diaspora découvrent tardivement, au moment de céder le bien.
Ce que RE/MAX Côte d’Ivoire propose de changer.
L’argument central mis en avant par le réseau RE/MAX, dans sa documentation de présentation de la franchise consultée par notre rédaction, est celui de la structuration d’un secteur immobilier ivoirien encore largement fragmenté :
- Mise en réseau d’agents formés
- Outils technologiques communs (CRM, plateformes digitales)
- Standards de service homogènes d’une agence à l’autre
- Accompagnement des franchisés dans le recrutement et la formation continue de leurs conseillers
RE/MAX revendique, à l’échelle mondiale, un taux de survie des franchises à cinq ans nettement supérieur à celui des entreprises indépendantes du secteur.
⚠️ Point essentiel
La structuration d’un réseau de distribution, aussi robuste soit son modèle international, ne se substitue pas aux vérifications juridiques et fiscales incontournables que nous venons de détailler :
La sécurité d’un investissement immobilier en Côte d’Ivoire continue de reposer, in fine, sur la qualité du titre foncier, la rigueur du notaire choisi et la régularité de la situation fiscale du bien, quel que soit l’intermédiaire commercial retenu pour la transaction.
⚠️ Avertissement
Cet article poursuit un objectif d’information générale et journalistique.
Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement.
La réglementation foncière et fiscale ivoirienne a connu plusieurs réformes significatives depuis 2024 (réforme de l’ADU, réforme de l’assiette de l’impôt foncier, annexes fiscales 2025 et 2026) et continue d’évoluer.
Toute personne engageant un projet d’acquisition immobilière en Côte d’Ivoire, a fortiori depuis l’étranger, est invitée à faire vérifier sa situation par un notaire ivoirien et, le cas échéant, par un conseil fiscal maîtrisant à la fois le droit ivoirien et celui de son pays de résidence.
Sources citées :
- Service Public de Côte d’Ivoire (servicepublic.gouv.ci) — fiches ACD, promoteur immobilier, impôt foncier
- Direction Générale des Impôts de Côte d’Ivoire (dgi.gouv.ci) — dépliant impôt foncier, mutation immobilière
- Direction Générale du Budget et des Finances — Annexe Fiscale 2026 (dgbf.ci)
- Droit-Afrique — Code de la Construction et de l’Habitat de Côte d’Ivoire (droit-afrique.com)
- Gouvernement de Côte d’Ivoire, communication.gouv.ci — réforme de l’Attestation de Droit d’Usage Coutumier (ADU)
- RE/MAX News / PRNewswire (22 mai 2025) — annonce officielle de la master franchise RE/MAX Côte d’Ivoire
- BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques, France) — convention fiscale France-Côte d’Ivoire du 6 avril 1966
- Document de présentation « Comprendre la franchise RE/MAX : Intégration », RE/MAX Côte d’Ivoire
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Article rédigé par la Rédaction d’Africa Franchise Forum Magazine
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